O mercado de imóveis costuma atrair a atenção de muitos investidores por ser considerado um setor importante para a economia. Porém, adquirir um imóvel não é a única alternativa para buscar lucro. Existe a chance de investir em fundos imobiliários (FIIs).
Esses fundos são divididos em tipos que, ao contrário do que pode parecer, não são todos iguais. Logo, você pode aproveitar oportunidades com características e perspectivas diferentes ao escolher aportar em FIIs.
Quer descobrir como é possível investir em fundos imobiliários? Conheça as classificações e entenda a quais pontos é necessário dar atenção!
O que é um fundo imobiliário e como funciona?
Os fundos de investimentos imobiliários são veículos financeiros que investem prioritariamente no segmento de imóveis. Para investir neles, você deve adquirir cotas de participação — que são negociadas na bolsa de valores.
A gestão dos recursos é feita de modo profissional, com a alocação ocorrendo de acordo com a estratégia definida pelo fundo. Além disso, os FIIs são obrigados a distribuir, no mínimo, 95% do lucro líquido de maneira frequente. Esse pagamento ocorre na forma de dividendos.
Quais são os principais tipos de fundos imobiliários para investir?
Apesar de os FIIs funcionarem de modo parecido, eles não são todos iguais. Há variações significativas nas estratégias, o que faz com que os resultados obtidos sejam diferentes para cada fundo.
A seguir, você conhecerá os principais tipos de fundos imobiliários e como eles funcionam. Confira!
Fundo de papel
O fundo de papel é aquele que investe a maior parte dos recursos em títulos de renda fixa ligados ao segmento de imóveis. É o caso de fundos que priorizam o investimento em letra de crédito imobiliário (LCI) ou certificado de recebíveis imobiliários (CRI), por exemplo.
Fundo de tijolo
O fundo de tijolo direciona a maior parte dos recursos para imóveis físicos. Então o foco está na aquisição de propriedades imobiliárias com diferentes características. Essa categoria pode se dividir em outras, dependendo do foco dado aos imóveis físicos.
Entre as opções, estão:
Fundos de renda: são aqueles que optam pela obtenção de ganhos por meio da locação dos imóveis físicos;
Fundos de desenvolvimento: priorizam a construção de imóveis e venda posterior;
Fundos imobiliários logísticos: focam em galpões, armazéns e outras estruturas de logística;
Fundos imobiliários agro: priorizam o investimento em propriedades rurais, imóveis para armazenamento de insumos e possibilidades semelhantes;
Fundos imobiliários de shoppings: são focados em imóveis comerciais desse tipo;
Fundos imobiliários corporativos: investem em escritórios, lajes corporativas e outros imóveis voltados para empresas.
Além desses, é possível encontrar outras subcategorias. Como você pode ver, cada subtipo adota uma estratégia específica, que direciona a compra (e potencial venda ou aluguel) de imóveis físicos.
Fundo de fundos
Como o nome indica, os fundos de fundos investem a maior parte do dinheiro na compra de cotas de outros FIIs. Logo, eles permitem que você se exponha a vários fundos imobiliários e a seus ativos de uma só vez.
Quais são as vantagens e os riscos desses investimentos?
Antes de investir em fundos imobiliários, independentemente do tipo, vale a pena considerar os pontos positivos e os riscos associados. Uma das vantagens é a liquidez do investimento — especialmente, em relação à compra de um imóvel.
Como as cotas são negociadas na bolsa de valores, é mais fácil converter o investimento em dinheiro. Ao investir em um imóvel físico, por outro lado, isso pode não acontecer. Afinal, costuma levar um tempo considerável para fechar negócio em uma propriedade.
Outro aspecto positivo é a isenção de Imposto de Renda dos dividendos, o que não acontece com o aluguel de um imóvel físico. Porém, esse ponto exige atualização, pois existe a proposta de tributação desse tipo de provento no futuro.
Entre as vantagens dos FIIs podemos citar, ainda, o fato de que essa é uma alternativa acessível. Como vimos, você pode se expor aos resultados de um grande patrimônio imobiliário ao investir uma quantia menor para comprar as cotas.
Além disso, você consegue investir no mercado de imóveis sem ter que lidar com o encarecimento do crédito. As negociações de imóveis ou títulos fica a cargo do gestor — e os FIIs têm capacidade financeira para realizar compras à vista e podem obter boas condições.
Mais um ponto positivo é que existe uma grande variedade de FIIs disponíveis. Desse modo, você pode escolher o que estiver mais alinhado com a sua estratégia.
Em relação aos riscos, o principal deles é o risco de mercado. Isso porque a negociação das cotas na bolsa expõe seu investimento aos movimentos que podem fazer o preço das cotas flutuarem. Também há os riscos relacionados ao próprio mercado imobiliário.
Como analisar um fundo imobiliário antes de investir?
Até aqui, você viu que investir em fundos imobiliários tem aspectos positivos e riscos e que eles não são todos iguais. Mas, como saber em qual investir? Nesse caso, o foco deve estar em fazer uma análise fundamentalista, como acontece com as ações.
A ideia é buscar indicadores que ajudem a entender o nível de saúde financeira e consolidação do FII. Para encontrar os fundos imobiliários mais rentáveis, por exemplo, é possível usar como um dos parâmetros o dividend yield (DY).
Ele é dado pela relação entre dividendos pagos por cota nos últimos 12 meses e o preço da cota. Assim, é possível conhecer o retorno do investimento em termos de dividendos. Contudo, os resultados passados não são garantia para o futuro.
Em fundos voltados ao aluguel, vale considerar a taxa de vacância. A vacância física é dada pela área desocupada sobre toda a área bruta locável (ABL). Quanto menor a vacância de fundos imobiliários de tijolo, melhores tendem a ser os resultados financeiros.
Outros indicadores também devem ser usados para que você tenha uma visão completa de cada fundo. Porém, é igualmente importante não se esquecer do seu perfil de investidor e dos seus objetivos financeiros.
Para investir em fundos imobiliários, é aconselhável ser mais tolerante ao risco e também ter foco no longo prazo. Lembre-se de que essa é uma modalidade de investimento de renda variável — mesmo quando o portfólio é focado na renda fixa.
Como você viu, investir em fundos imobiliários oferece alternativas com funcionamentos diferentes. Afinal, os FIIs não são todos iguais. Desse modo, é possível escolher o que for mais adequado para as suas características, garantindo o alinhamento ao seu portfólio.
Gostou de conhecer essas alternativas de investimentos? Se quiser saber mais sobre fundos imobiliários e outras oportunidades do mercado, fale conosco da Manchester Investimentos!
